邹东涛研究员介入房地产蓝皮书争论

《房地产蓝皮书》：牛凤瑞、曹建海争论点评

邹东涛

社科院牛凤瑞研究员

社科院曹建海研究员

房地产蓝皮书出品人，社科文献出版社总编辑邹东涛研究员

社科院内部人士自批楼市蓝皮书:分析预测都错

原文《每日经济新闻》张敏

象征着专业与权威的社科院“蓝皮书”，正在受到越来越多的质疑。继北京市社科院发布的《北京蓝皮书》受到华远集团总裁任志强的炮轰后，中国社科院发布的《房地产蓝皮书》(以下简称蓝皮书)也听到了来自社科院内部的批评声。

邹东涛点评：作为社会科学文献出版社《房地产蓝皮书》的终审签发人，职责使我非常关注对《房地产蓝皮书》的社会反馈以及牛凤瑞、曹建海的争论。

5月12日，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海发表博文《<房地产蓝皮书>站在了开发商的立场》，称2004年以来，每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的，“他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者。”房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。

邹东涛点评：既然是“预测”，固然预测者要力争正确，但也要允许有错。没有任何预测都完全正确而没有差错的。但要说“2004年以来，每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的”，则未免太过头了。

对此，蓝皮书主编、社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞回应道，蓝皮书的研究站在学者良心和对客观规律认识的立场上，没有以偏概全；降价只是某些人的一厢情愿。

邹东涛点评：赞同牛凤瑞的回应。我本人就是学界人，知道学者队伍中大多数是站在学者良心和对客观规律认识的立场上研究经济和社会问题的。牛凤瑞的研究立场就是这样的。

争论一· 立场

曹建海：蓝皮书站在开发商的立场

牛凤瑞：蓝皮书不代表任何人利益

曹建海在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，需求方才是真正的市场决定因素。由于没顾及到对需求方的研究，蓝皮书所作的预测大多迎合了开发商的意愿，如市场回暖、政策救市等。

邹东涛点评：曹建海此言差矣！在市场均衡条件下，需求和供给双方因素是“势均力敌”的，这是经济学的基本常识。只是在市场不均衡条件下，需求和供给双方的力量对比才会发生倾斜，才会产生“决定”的一方。我在审读蓝皮书时，并没有感觉牛凤瑞等作者故意迎合开发商的意愿。

曹建海还引用新浪网的网络调查结果予以反驳，在31435人参与的调查中，68.2%的人反对蓝皮书中 “房价泡沫累积有限”的说法，83.6%的人认为下半年房地产市场不会回暖。曹建海称，这才是民意的反映。

邹东涛点评：网上“数量民意”是判断是非和决策的重要因素，但非绝对真理。“多数荒唐”在历史上常常出现。因为种种社会原因，这些年来网民“非理性一边倒”的事情已屡见不鲜。例如，有人惨杀了上海6个警察，网民却铺天盖地地谴责被杀害者，而为同情杀人犯。2006年7月16日，我的家乡陕西省汉阴县，罪犯邱兴华在凤凰山山顶道观铁瓦殿持刀斧砍死9男1女，随后又在湖北残害3人。10月19日，邱兴华被判死刑。当时网民（包括部分法学家）竟然一边倒地同情邱兴华及其家属，还有一些老板积极向邱兴华家属捐赠，而被谋害十余人的家属，却被冷冷地凉在一边。试请曹建海以“民意”评论一下吧！

针对质疑，牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，蓝皮书不代表任何人的利益，而是站在学者良心和对客观规律正确认识的立场上。

邹东涛点评：牛凤瑞作为书的作者，是这样想的。我作为书的终审签发者，也是这样想的。我终审签发书稿时，“良知”只有一个，就是书的“质量”。

牛凤瑞对记者说，目前的学界与业界普遍存在一种倾向，即过度关注某个群体的利益，否认各个群体之前利益博弈过程中的均衡。这就带来不少以偏概全的看法。一些舆论对开发商极度痛恨，甚至欲除之而后快，这代表了个人的倾向。作为学者，在研究中不能带入这种倾向，否则研究成果难免有失偏颇。

邹东涛点评：完全同意牛凤瑞以上观点。我重申，国家和社会应当依法管理开发商以及所有企业。但也必须坚决保护房地产开发商以及所有企业的合法权益。否则，谁来为社会生产“蛋糕”。

总有些人乐于煽动“对开发商极度痛恨”，这使我想起了鲁迅一句名言：你看那孔夫子多么幽默，一边吃着猪肉，一边骂着屠夫多么残忍。而现在，有的人一边住着新的、比过去大的房子，一方面却骂着开发商。我看，我们这个民族比孔夫子更幽默了。

不要简单地认为房地产开发商在任何时候都只有“挨骂”的资格。固然，房地产开发商如果有违规违法的行为，必须严格依法查处。但在市场中博弈行为则是房地产开发商的合法权益，这个合法权益如果得不到保护，谁来给社会造房子。

前几年，著名大开发商任志强说过这样一句话：“我只给富人造房子”，一下子遭到铺天盖地的骂声。2007年1月11日，我在一个房地产商一个论坛上对任志强说：“你那样说肯定招骂，如果你改一种说法：‘我公司的市场定位是中高收入的家庭，这表明贵公司的市场选择和定位，就不会挨骂。因为每个公司都有权决定自己的市场定位’。”任志强坦率地对我说：“邹先生说的，我不认为我要换个说法，如果我们认为商品房不是给中高收入家庭的，那么我们这个房地产市场就不会存在了。”

2007年1月11日,邹东涛与任志强等开发商在研讨会上

牛凤瑞称，对于蓝皮书中的观点，希望学界有反驳的声音，来促进业内的讨论和交流。他同时也很自信地表示，在目前社会上的各种批评中，没有一个能站得住脚。

邹东涛点评：作为这部蓝皮书主编的牛凤瑞，“希望学界有反驳的声音”。但对于不正确的指责，则理直气壮地“以直报怨”。我赞赏这种大度风格和情怀。

争论二· 房价

曹建海：2012年房价将滑入谷底

牛凤瑞：三年以后房价肯定会涨

蓝皮书对房价的判断为：由于我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化，2009年的房价总体将处于高位。对此论断，曹建海认为，高房价不能获得成交量的支撑；中国如果希望借助城乡居民对住房的消费需求拉动经济增长，必须实施低房价的政策。

邹东涛点评：对该蓝皮书关于“我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化，2009年的房价总体将处于高位。”这一观点我表示赞同。曹建海关于“必须实施低房价的政策”过于笼统。世界上许多国家和地区（包括中国香港），实行的是“结构性房价政策”。

曹建海对记者表示，房价继续上涨的观点“极度荒谬”。现在房价已脱离市场状况和居民购买力，原因在于供给的垄断，即政府与开发商形成利益共同体，进行自由定价。

曹建海认为，房价高企会造成人们买房意愿降低，从而减少交易量，相关产业也难以获得发展。因此，高房价并不能拉动经济增长。“在经济规律的大势压迫下，中国城市房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。”

邹东涛点评：曹建海关于“中国城市房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半”应当认真论证。国家则应当高度重视，并积极超前地制订对策。如果真的那样，则不是住房购买者的福音，而是全国的经济灾难。因为一旦出现这种情况，会造成许多银行坏账暴升，资金链断裂。一旦出现“房价低谷危机”，则可能引发中国金融危机，就像美国“次贷危机”造成的灾难一样。

牛凤瑞则说，尽管中间可能有波动，但从长远来看，房价上涨是必然趋势。“由于建设成本在不断提高，因此至少3年以后，房价肯定会涨。”这与曹建海“2012年滑入谷底”的判断刚好相反。

牛凤瑞对记者说，低房价只是某些人的一厢情愿。房价不是政府、专家说了算，而是市场供求关系说了算。房价下降只能迫使开发商减少供给，从而减少政府在土地出让中的收入，这是地方政府不愿看到的。

邹东涛点评：我昨天（5月16日）晚上在香山与北京某开发商老总深度询问了房地产价格形成的“内幕”，该老总谈了与牛凤瑞基本一致的观点。我觉得这并不像是牛凤瑞与开发商老总“坑瀣一气”，而反映的是基本事实。

争论三· 利润

曹建海：房地产行业暴利不容置疑

牛凤瑞：竞争市场不存在长期暴利

曹建海在文章中谈到，房地产业不仅包括房地产开发商，还包括政府福利开发、单位自建房、城乡个人建房等，而蓝皮书对房地产行业的界定并没有包含后者。

邹东涛点评：牛凤瑞应当积极听取曹建海这一建议，使房地产蓝皮书的质量更上一层楼。

曹建海强调，与工业平均利润率相比较，房地产业的利润高10倍都不止，显然是暴利行业。

邹东涛点评：世界上所有国家和地区房地产利润率大都高于其他行业，中国也难于例外。如果我国房地产业的利润率等于或者低于工业平均利润率，那么，投资就会从房地产业抽走流向工业，因为房地产业具有更大挑战性和风险性。

蓝皮书中则表示，“中国房价泡沫累积有限”。原因是，“国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫在大范围减跌，而市场需求犹在。”

对此，曹建海表示，一些地方政府与开发商通过 “廉价获得—高价拍卖—任意定价”的链条，实现房地产业利润的暴涨，成本转嫁到买房者身上，而风险则由银行承担。

邹东涛点评：曹建海不应该反复地、更多地谈论房地产问题，而应该更多地分析揭示产生这些问题的内在形成机理，从而提出治理问题的对策。

对于房地产行业的界定，牛凤瑞称，20年前的住房供给主要以福利房、单位自建房和个人建房为主，显然不能称为房地产业。只有经过经济合作，才有形成产业的可能。

邹东涛点评：是啊！20年前还不存在房地产。我39年前曾在陕西省汉阴县财政局工作，主管公房，包括收房租和分配公房。那时候每平方米的住房每月房租5分钱，无论县委书记还是普通居民都一样。现在说给别人听，都觉得匪夷所思，没有一个人相信。那时候的公房，有砖房、土房，甚至还有草房，我管了两年住房，只是收房租而已，好多干部和县城居民缠着我要房，从来没有办成过，因为压根没有空着的公房。因为每平方米5分钱的房租，屋漏了都修不起。

牛凤瑞表示，哪个行业都有暴利的企业，像电信、石油、运输等行业都存在一些暴利企业，但不能因此就以偏概全，断定行业是暴利的。在一个竞争性的市场中，不存在长期暴利。“在我国的市场化改革阶段，最稀缺的就是企业家，所以房地产业最宝贵的资源是开发商。虽然开发商中也有些牟取暴利的坏蛋，但并非代表整个行业都是如此。”

邹东涛点评：牛凤瑞这个分析十分重要。这些年来，“一票否决率”现象十分严重，比如，当某地有一个或几个警察出了问题，就有人说“警察没有一个好东西”；当某地有一个或几个官员出了问题，就有人说“当官的没有一个好东西”；当某地有一个或几个老板出了问题，就有人说“老板没有一个好东西”。这似使得“仇官”、“仇富”的思想不断地滋长和衍生，以至于“妖魔化官员”、“妖魔化警察”、“妖魔化企业”、“妖魔化老板”的现象十分严重，大大冲击了人心，大大冲击了和谐社会建设。如果这个社会完全没有“官”、没有“警察”、没有“老板”，那将给人类带来巨大灾难。所以牛凤瑞说了一个事实：“虽然开发商中也有些牟取暴利的坏蛋，但并非代表整个行业都是如此。”大家客观看待开发商吧！“在一个竞争性的市场中，不存在长期暴利”，我们不要把精力主要放在去谩骂上，而应放在不断深化改革开放，建设一个完善的竞争性市场方面。 争论四· 调控

曹建海：市场供给要以自建房为主

牛凤瑞：多数人通过市场解决住房

对于调控时期的土地市场，蓝皮书建议，各地政府应适度加快批租节奏，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。

邹东涛点评：我认为蓝皮书的这个建议是经过深思熟虑的，是正确的。完善中国房地产市场需要做大量工作，而政府土地批租市场处于关键环节。

对此，曹建海认为，为了避免房地产行业中出现暴利现象，政府应该退出土地出让的利益链条，即禁止政府在土地出让中获利。同时，政府手中现有的土地要用于建设政策性住房。

邹东涛点评：作为一个学者，言政府“退出”太容易了，两片嘴唇一动即可。因为学者大多是理想主义者。而对于一个官员，言政府“退出”太难了，因为这涉及到政府财政收入和预算、调节各个方面利益矛盾问题。

人总是“屁股指挥脑袋”、“屁股指挥嘴巴”。曹建海如果作为学者，他可以随时把自己“理想主义”观点推出来。而作为官员，则不行，也不敢。如果现在派曹建海到某地任一方官员，是绝不会轻言“退出”的，因为那样做，会大大减少任职所在的财政收入，建设项目搞不成了，要增加的工资福利办不成了，那么他这个“官”就“坐不稳龙椅”。如果曹建海曾经让过官，也不回轻言退出，因为他知道一方官员面对一方人、一方官员养一方人，多难呀！是不是这样，可试试看吧！

曹建海认为，未来的市场供应，将以自建房、集资建房和合作建房等类型为主，与商品房相比，不仅房价低，质量也不差。

邹东涛点评：理想化的目标，说起来很容易，但做起来则很难。“未来的市场供应”真好，但在一个时期内，对大多数人来说，只是画饼，需要多年的艰苦努力。

住房是一个古老的难题。1246年前的公元762年一个秋夜，成都郊外狂风乍起，无情地吹破了大诗人杜甫的茅屋。这位颠沛流离的大诗人感慨万千，悲怆疾呼：“八月秋高风怒号，卷我屋上三重茅。………安得广厦千万间？大庇天下寒士俱欢颜！呜呼!何时眼前突兀见此屋，吾庐独破受冻死亦足。”然而，呼喊只归呼喊，这位唐代大大诗人至死也未得到“广厦”。就是在他死后的一千多年里，尽管人们千百次重复杜甫的呼喊，然而，对于劳动人民来说，“广厦”始终是虚无缥缈的海市蜃楼。因此，我们不妨把此称为“杜甫难题”。

住房迄今还是一个现实的难题。住房改革的市场化方向，已经逐步为解决这个既古老又现实的难题打下了坚实的基础，同时又产生了大量新矛盾和新问题。要平稳地、水到渠成地坚决好整个问题，需要一个过程，欲速则不达。太急了恐怕还会酿出新的矛盾来。

牛凤瑞则认为，在我国地方政府垄断开发用地一级市场的形势下，政府不会退出土地市场链条，否则将失去大量财政收入。但同时，政府应尽量减少对市场的干预。未来的房地产市场供应，仍将以商品房为主。且按照目前的调控方向，未来大多数人仍将通过市场渠道解决住房问题。

牛凤瑞称，未来政府的工作，将主要在于进行保障性住房建设、规范市场交易规则、监管产品质量、信息披露等，承担监管者和维护者角色。(实习记者张敏)每日经济新闻

邹东涛点评：在中国房地产发展问题上，无论对政府、对开发商、对政府，牛凤瑞的头脑始是理性的、清醒的。推广开来，中国的改革、开放和发展，都需要大量理性的、清醒的政治家、企业家、理论家和实践家。